耐震等級の意味と価値とは？後悔しないための選び方をご紹介！

家づくりや家探しの情報収集をしていると「耐震等級」という言葉を目にする機会も多いのではないでしょうか。耐震等級について理解することは、地震に強い家を選ぶための大切なポイントになります。

この記事では、耐震等級についての詳しい解説を始め、耐震等級の高い家を選ぶメリット・デメリット、耐震性能の高い家づくりをするためのポイントについて紹介します。

耐震等級とは

地震大国である日本において、住宅を建てる際に重視しなければならないのが耐震性能です。耐震等級とは、建物の耐震性能について分かりやすく評価するものであり、等級が上がるほど耐震性能が高くなります。

ここでは、住宅の耐震性能と耐震等級について具体的に紹介します。

住宅の耐震性能を示す指標

建物の耐震性能を評価する指標として一般的に用いられるのが「耐震等級」です。

耐震等級は、2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により定められた住宅性能表示制度の評価項目のひとつです。基本的に3段階の等級が設定されており、等級が上がるほど耐震性能が高くなります。

品確法が制定される前は、住宅の性能を客観的に示す基準がなく、一般の人がよい住宅かどうかを判断するのが難しいという問題がありました。しかし、この制度が導入されたことで、住宅の性能を客観的に把握できるようになり、購入者が安心して選べるようになりました。

第三者機関である「登録住宅性能評価機関」へ申請を行って「住宅性能評価書」を取得することで、耐震等級について正式な認定を受けられます。

住宅性能評価書には、設計時の図面の段階で評価される「設計住宅性能評価書」と、施工中・竣工時に評価される「建設住宅性能評価書」という2種類があり、新築住宅の場合は原則として4回の検査が行われます。

出典元：国土交通省　住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成十一年法律第八十一号）

耐震等級と耐震基準の違い

耐震基準は、建築基準法で定められた耐震性に対する最低基準です。これを満たしていない場合、建物を建築することはできません。

耐震等級は、品確法により定められた住宅性能表示制度の評価項目のひとつです。建築基準法の最低基準である「耐震等級1」以上であれば、施主が希望の等級を決めることが可能です。また、正式な認定を受けていないものの、各等級の基準を満たす耐震性能が備わっている場合には「耐震等級〇相当」と表すことがあります。

正式な認定を受けなくても、耐震等級3相当の性能が備わっていれば問題ないと考える方も多いでしょう。しかし、第三者機関の評価を受けないということは、客観的にその性能を証明できないということです。

第三者機関の評価を受ける場合、万が一問題があれば是正を求められますが、そうでない場合は、本当に耐震等級3相当の性能が備わっているかどうかは、ハウスメーカーにしか分かりません。

また、第三者機関によって正式に耐震等級3の認定を受けている場合は、後述する地震保険の割引や住宅ローンの金利引き下げといった優遇措置を受けられます。しかし、耐震等級3相当の家はそういったコスト面でのメリットを享受することもできないということは理解しておきましょう。

耐震等級の種類と基準の違い

建物にどのくらいの耐震性能が備わっているかを示す耐震等級は、等級1〜3が基本です。ここではそれ以外の等級も含め、耐震等級の種類と基準の違いについて具体的に紹介します。

耐震等級0

耐震等級0は、先述した新耐震基準を満たしていない建物の耐震等級を指します。新耐震基準が定められた1981年当時、耐震等級を含む住宅性能表示制度はまだ存在していなかったので、旧耐震基準の建物の耐震等級は0で示されることになっています。

耐震等級1

耐震等級1は、建築基準法で定められた最低限の耐震性能を満たす新耐震基準の建物です。具体的には「震度6強〜震度7程度の地震に対して倒壊・崩壊しない」程度とされています。

震度6強～震度7という基準は、数百年に一度程度発生する地震として想定されていますが、2011年から2024年までの間だけでも、震度7の地震は「東日本大震災」「熊本地震（2回）」「北海道胆振東部地震」「能登半島地震」の5回、震度6強以上の地震は計15回も発生 しています。

近年は、いつどこで想定外の災害が起きるか分かりません。大切な家族の命を守る住まいの性能として耐震等級1を満たしているだけでは少し頼りなく、不安を感じる方も多いでしょう。

耐震等級2

耐震等級2は、耐震等級1の1.25倍の耐震性能があることを示します。災害時に避難所として指定される学校などの公共施設は、耐震等級2以上の強度が必要です。

また「長期優良住宅」の認定を受けるには、耐震等級2以上が条件となっています。長期優良住宅とは「長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅」のことです。

耐震性のほか、劣化対策、省エネルギー性、維持管理・更新の容易性、居住環境、住戸面積、維持保全計画、災害配慮といった認定基準が設けられており、認定を受けることで税金の控除や住宅ローン金利の優遇、地震保険料の割引などのメリットがあります。

耐震等級3

耐震等級3は、耐震等級1の1.5倍の耐震性能があることを示しており、現行の住宅性能表示制度で定められた耐震等級の中では最高基準です。災害時の救護活動や災害復興の拠点となる消防署・警察署などは、耐震等級3を満たすように建てられています。

2016年に発生した熊本地震では、震度7の地震が2回起こりました。1回目の地震には耐えられたものの2回目で倒壊してしまった建物も多い中、耐震等級3の住宅は2回目の震度7の地震でも倒壊しなかったという報告もあります。

出典：国土交通省「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」報告書

耐震等級4

まれに「耐震等級4」という表現を見かけることがあるかもしれませんが、現行の住宅性能表示制度で定められた耐震等級では等級3が最高基準であり、それ以上は存在しません。

耐震等級3の基準を超える耐震性能を持つ建物として「耐震等級4」という表現が使われる場合がありますが、公式なものではありませんので注意しましょう。

耐震等級の高い家を選ぶメリット

建築基準法により、これから建てる家は必ず耐震等級1を満たしますが、より高い等級の家を選ぶほうが安心でしょう。ここでは、耐震等級の高い家を選ぶメリットについて具体的に紹介します。

災害時の安全性が高い

大地震が発生したとき、たとえ建物が倒壊・崩壊しなくても、大きなダメージを受けることは間違いありません。損傷の程度によっては、補修に高いコストがかかったり、場合によっては建て替えが必要になったりする可能性もあるでしょう。

耐震等級の高い家は地震で受けるダメージそのものを抑えられますので、損傷による被害を低減でき、より安全性が高いと言えます。

住宅ローンの金利優遇が受けられる

耐震等級の高い家は、住宅ローンの金利優遇を受けられます。たとえば、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローン「フラット35」で住宅ローンの借入をする場合、耐震等級に応じてより金利の低い「フラット35S」を利用可能です。

具体的には、耐震等級2以上の場合は年0.25%、耐震等級3の場合は年0.5%金利が引き下げられ（いずれも当初5年間）、総返済額は前者では約40万円、後者では約80万円お得になります。

地震保険の割引が大きくなる

保険というのは、保険金を受け取る可能性が低くなるほど保険料が安くなります。地震保険の場合は、耐震等級が高いほど地震による倒壊や損傷のリスクが低くなりますので、耐震等級が上がるほどより大きな割引率が適用されます。

具体的な割引率は、耐震等級1で10%、耐震等級2で30%、耐震等級3で50%です。地震保険料は家に住んでいる限り継続的な支払いが続きますので、半額になれば家計の負担も大きく軽減されるでしょう。

将来の売却時に高値で売れる可能性がある

耐震等級の認定を受けているということは、第三者機関による安全性が認められている建物であるということです。住宅は新築に近いほど資産価値が高く、築年数が経過するほど資産価値はどんどん下がります。

木造住宅の場合は、法定耐用年数の22年を超えると建物の価値はほぼなくなり、土地の値段しかつきません。しかし、耐震等級の高い家であれば資産価値が下がりにくく、将来家を手放す場合にも高値で売却できる可能性が高くなります。

耐震等級の高い家を選ぶデメリット

耐震等級の高い家にはさまざまなメリットがあることを紹介しましたが、デメリットも存在します。家を建てる前に、耐震等級のデメリットについても理解しておきましょう。

建築コストが高くなる

建物の耐震性能を高めるには、柱や梁を太くしたり、壁を厚くしたりする必要があります。材料費が増えることから、建築費として数十万〜数百万円の追加費用がかかるでしょう。

また、耐震等級の認定を受けるには、構造計算を行ったうえで住宅性能評価機関への申請が必要です。構造計算にかかる費用や住宅性能評価機関への申請費用として、別途数十万円ほどかかります。

ただし、地震被害による建て替えや修繕にかかる費用が軽減できる、資産価値を維持しやすく売却時に有利などコスト面でのメリットもあります。建築時の初期費用が高くなることは、長い目で見れば必ずしもデメリットであるとはいえないでしょう。

希望する間取りが実現しづらい

建物の耐震性を高めるには、柱や壁を増やしたりする必要がありますので、希望する間取りを実現しづらいというデメリットもあります。構造上動かせない柱や壁が出てくるので、大きな吹き抜けや窓、柱のない大空間などは実現できないかもしれません。

ただし、設計力の高いハウスメーカーであれば希望の間取りと耐震性を両立するプランを提案してもらえる可能性もあるので、業者選びが重要といえるでしょう。

マンションでは耐震等級1が一般的

マンションの耐震等級は、等級1が一般的です。上述したように、耐震等級を高くすると建築コストが高くなり、間取りの自由度が低くなるのは戸建てもマンションも同じです。

建築コストが高くなれば当然販売価格に反映されるほか、間取りや採光・通風の悪い物件は販売しづらくなってしまいます。マンションデベロッパーとしては耐震等級を上げることよりも、なるべく販売価格を抑えて魅力的な住環境を提案することのほうが優先的になるでしょう。

ただし、マンションは免震建築物の場合、高い耐震性を有します。免震建造物とは、地震の揺れを吸収する免震装置の上に建物が乗っている構造です。免震建築物であれば、地震保険の50％の割引が適用されます。

耐震等級は選べる！耐震性の高い家を作るポイント

耐震等級の高い家は、費用面や設計自由度の面でデメリットがあるので、家づくりにおいてどの程度の耐震等級を求めるのかあらかじめ考えておくことが大切です。ここからは、耐震性の高い家を作るポイントについて具体的に紹介します。

初期段階で要望を伝える

建築基準法では耐震等級1を満たしていればよく、等級2、3はあくまで任意の基準です。ハウスメーカーごとに標準仕様を設けている場合もありますが、施主の希望によって選べます。

耐震等級について要望がある場合は、家づくりの初期段階であらかじめ担当者に要望を伝えておくことが大切です。

建物の重量を軽くする

建物は軽いほうが耐震性は高くなります。鉄骨や鉄筋コンクリートではなく木造を選ぶ、重い瓦屋根ではなく軽量屋根材を選ぶ、といった工夫により、建物の重量を軽くすることが可能です。

耐力壁・柱の数を増やす

耐力壁とは、水平方向からの力に耐えるよう補強された壁のことです。この耐力壁や柱の数が多いほど、耐震性は高くなります。

耐力壁をバランスよく配置する

耐力壁は数だけでなく、配置の仕方も重要です。配置を工夫しなければ揺れの負荷が一部に集中してねじれが生じ、建物が変形する可能性があります。

たとえば、2階にかかった力をスムーズに地面に伝えるために1階と2階の耐力壁や柱の位置をそろえるなど、バランスよく配置することが大切です。

床・基礎の耐震補強をする

床は工法や厚さで耐震性を強化することが可能です。床を一枚の板のように一体化させる「剛床構造」では、床全体で地震の揺れを受け止めることで建物への負担を軽減できます。

また、建物の耐震性を高めるうえで、建物を支える基礎にこだわることも重要です。基礎には、点で支える「布基礎」と面で支える「ベタ基礎」がありますが、ベタ基礎のほうが耐震性は高くなります。

耐震金物で接合部を強化する

耐震金物とは、基礎と柱、壁と梁などの接合部に取り付ける金物です。耐震金物で接合部を強化することで、揺れによる柱や梁の抜け・ゆるみを防げます。

経年により金物がサビてしまった場合、地震の際にその効果を発揮できません。そこで辰巳住宅では、サビに強い「デュラルコート」という素材で作られた釘と金物を採用することで、建物の強度を高めています。

一般的な金物では20年程度で赤サビが出てしまいますが、デュラルコートでは50年ほど経過してもその強度を保ち続けることが可能です。 耐震性の高い辰巳住宅の家づくりについてより詳しく知りたい方はぜひ、お気軽にお問い合わせください。

こちらの記事では、注文住宅の相場について解説しています。費用の内訳や価格別の住宅の特徴も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。

まとめ

耐震等級1は建築基準法で定められた最低限の耐震性能を満たすものであり、等級1の1.25倍の耐震性能を示すのが等級2、等級1の1.5倍の耐震性能を示すのが等級3です。

耐震等級の高い家は、住宅ローンの金利優遇を受けられる、地震保険の割引率が大きくなる、資産価値が下がりにくく高値で売却しやすいなどのメリットがあります。どの耐震等級を選ぶかは施主が決めることも可能です。

辰巳住宅では、通常よりもサビに強い「デュラルコート」という素材で作られた釘や金物を採用するなどして、耐震性能の高い家づくりを実現しています。福岡エリア・北九州エリア・筑豊エリアで地震に強い住まいをお探しの方は、ぜひ辰巳住宅にご相談ください。

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