自由設計は本当に自由？注文・建売住宅との違いやメリット・デメリットを解説

「注文住宅は予算の負担が重く感じる。とはいえ、建売住宅でデザインに妥協したくない…」
マイホームを考えるとき、こうした迷いを抱える方は少なくありません。
そんな場面で候補に挙がるのが「自由設計」です。

この記事では、自由設計の特徴をはじめ、注文住宅や建売住宅との違い、そしてメリットとデメリットをわかりやすく紹介します。

自由設計とは？

自由設計とは、一般的に間取りをある程度自由に決められる住宅を指します。ただし、この言葉には法律上の明確な定義がありません。「どこまで自由にできるのか」は住宅会社によって大きく異なる点に注意が必要です。

自由設計という言葉が使われる代表的なケースには、建築条件付き土地とセミオーダー型注文住宅があります。

建築条件付き土地とは、あらかじめ指定された住宅会社で家を建てることを条件に販売されている土地のことです。この場合、間取りの調整は可能ですが、施工会社を自由に選ぶことはできません。

一方、セミオーダー型注文住宅は、住宅会社が用意した基本プランをもとに、間取りや一部の仕様を選んでいく方式です。完全な自由設計ではありませんが、暮らし方に合わせた調整ができる点が特徴です。

ただし、間取りを変更できる場合でも、キッチンや浴室などの住宅設備、外壁材や床材といった建材は、あらかじめ選択肢が決められていることが多くあります。

どこまで自由に選べるのかは住宅会社ごとに異なるので、契約前に「自由にできる範囲」と「制限がある部分」をしっかり確認しておくことが大切です。

自由設計と注文住宅・建売住宅の違い

自由設計をより深く理解するには、注文住宅や建売住宅との違いを理解することが大切です。ここでは、自由設計を軸に、注文住宅・建売住宅それぞれの特徴を解説します。

自由設計と注文住宅の違い

注文住宅は、土地と建物をそれぞれ別に契約し、間取りや設備、外観デザインに至るまで自分たちで決められる建て方です。気に入ったハウスメーカーや工務店を選べる点も特徴で、予算や法令の範囲内であれば理想の住まいを形にしやすいという大きな魅力があります。

一方で自由設計の多くは、建築条件付き土地として販売されています。この場合、土地と施工会社があらかじめセットになっているので、住宅会社を選ぶ幅は限られます。間取りの変更はできますが、設備や仕様については用意された選択肢の中から選ぶことが一般的です。

契約の進め方にも違いがあります。注文住宅では土地と建物を別々に契約しますが、自由設計では土地の売買契約と建築請負契約をほぼ同時に結ぶのが一般的です。こうした違いを踏まえて選ぶことが大切です。

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こちらの記事では、注文住宅の相場について解説しています。
費用を抑える方法やハウスメーカーの選び方も取り上げているので、ぜひあわせてご覧ください。

自由設計と建売住宅の違い

建売住宅は、土地と建物がセットで販売される住宅です。すでに完成している物件や、これから建築される予定の物件があり、間取りや設備、内装はあらかじめ決められています。つまり、購入者が内容を変更することは基本的にできません。

その分、価格がわかりやすく、比較的費用を抑えやすい点が特徴です。また、完成済みの物件であれば、実際の建物を確認してから購入できる点も大きなメリットといえるでしょう。

一方、自由設計は、建売住宅と同じく土地と建物をセットで購入する点は共通していますが、間取りをある程度カスタマイズできる点が大きな違いです。暮らし方や家族構成に合わせて、部屋数や動線を調整できます。

たとえば、建売住宅では希望の間取りが見つからなかったものの、完全な注文住宅ほど細部にこだわりたいわけではないという場合、中間的な選択肢として自由設計が役立ちます。

自由設計のメリット

住宅の種類ごとの違いを把握したうえで、次に気になるのが「自由設計を選ぶと、どのような利点があるのか」という点ではないでしょうか。自由設計には、注文住宅と建売住宅のよい部分を取り入れた魅力があります。

ここでは、そのなかでも代表的なメリットを4つ紹介します。

比較的短期間で家を建てられる

注文住宅では、土地探しから住宅会社選び、さらにプランの打ち合わせまで、入居までに1年以上かかることもめずらしくありません。とくに打ち合わせは内容が多く、10回以上必要になるケースもあります。

その点、自由設計は土地と施工会社があらかじめ決まっているので、家づくりのスタートが早いことが特徴です。間取りの調整も既存のプランをもとに進められるので、打ち合わせの回数や期間を短縮しやすく、比較的早い段階で入居することができます。

子どもの入学に合わせたい、年度末までに引っ越したいなど、スケジュールに制約がある方にとって、このスピード感は大きなメリットといえるでしょう。

注文住宅よりもコストを抑えられる

自由設計では、設備や建材があらかじめ決められていることが多く、住宅会社は同じ資材をまとめて仕入れられるので、調達コストを下げやすくなります。施工方法も一定の規格に沿って進められるので、工期の短縮につながり、人件費の削減も期待できます。

このような効率化によって、フルオーダーの注文住宅と比べるとコストを抑えやすい点が特徴です。予算内でできるだけ理想に近い家を建てたい方にとって、自由設計は現実的な選択肢といえるでしょう。

建売住宅よりも自由度が高い

建売住宅は間取りや設備がすべて決まっているので、もう少しリビングを広くしたい、収納を増やしたいといった希望を反映することができません。

その点、自由設計であれば家族構成やライフスタイルに合わせて間取りを調整できます。子ども部屋の数を変えることはもちろん、趣味のスペースを設けるなど、自分たちの暮らし方に合った住まいを形にすることが可能です。

専門家による設計をもとにプランを組める

注文住宅では、すべてを一から決める必要があるので、住宅に関する知識がないと何を基準に選べばよいのか迷ってしまうことがあります。選択肢が多いほど、判断に時間がかかることも少なくありません。

その点、自由設計はプロが手がけた実績あるプランがベースになっています。動線や採光といった専門的な視点で考え抜かれた設計をもとに調整できるので、大きな失敗が起こりにくいことがメリットです。

打ち合わせにあまり時間をかけられない方にも向いている方法といえます。

自由設計のデメリット・注意点

メリットがある一方で、自由設計には知っておきたい注意点もあります。とくに契約前の段階で理解しておくことで「知らなかった…」と後悔するリスクを減らせます。

ここでは、その主なポイントを確認していきましょう。

施工業者を選べない

自由設計の多くは建築条件付き土地として販売されるので、施工会社があらかじめ決まっています。「この会社に建ててほしい」という希望があっても、それを選べない場合があります。

土地の立地だけで判断するのではなく、指定されている住宅会社の施工実績や評判、保証の内容なども事前に確認しておくことが大切です。

施工業者によって自由に決められる範囲が異なる

「自由設計」という言葉から何でも自由に決められると思いがちですが、前述のとおり会社ごとに自由度が大きく異なります。

たとえば、間取りの変更はできても、住宅設備のグレードや外壁の色、窓のサイズなどは選択肢が限られている場合があります。また、吹き抜けやロフトの設置が認められないケースも少なくありません。

契約前には「どこまでが標準仕様なのか」「どの部分が変更可能なのか」を具体的に確認しておくことが大切です。

間取り変更の内容によっては追加料金がかかる場合がある

自由設計にはコストを抑えられるという魅力がありますが、間取りの変更内容によっては追加料金が発生することがあります。とくに構造に影響する大きな変更や、標準仕様に含まれていない設備への変更は、オプション費用がかかりやすい部分です。

変更を重ねていくうちに、最終的には注文住宅と同じくらいの費用になるケースもあります。予算オーバーを防ぐには、どの変更にいくら必要なのかを見積もりの段階で明確にしておくことが大切です。

建物には宅地建物取引業法の規制が適用されない

建売住宅の場合、土地と建物が一体で販売されるので「宅地建物取引業法」が適用されます。この法律には、消費者を守るためのさまざまな規制が設けられています。

たとえば、契約後に購入をやめたい場合でも、手付金を放棄すれば契約を解除できる「手付解除」という制度があり、購入者にとって大きな安心材料となっています。

一方、自由設計や建築条件付き土地の場合は、注意が必要です。

土地：売買契約（宅地建物取引業法の対象）
建物：建築請負契約（宅地建物取引業法の対象外）

このように契約が2つに分かれていることから、建物の契約を解除する場合も手付金を放棄するだけでは済まず、設計費・人件費・違約金などが発生する可能性があります。

契約前には「どこまでが売買契約で、どこからが請負契約なのか」「解約した場合にどのような費用がかかるのか」を必ず確認しましょう。

出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法 第39条」（https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176#37）
出典：東京都住宅政策本部『不動産取引の手引き』（https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/fudosan/torihiki/tebiki/490p26-29）

自由設計・注文住宅・建売住宅どれが自分に向いてる？

自由設計・注文住宅・建売住宅の特徴を理解すると「結局どれを選ぶのが自分たちに合っているのか」と迷ってしまう方も多いでしょう。自分たちの状況や希望と照らし合わせることで、どの方法が最適なのかが見えてきます。

ここでは、自由設計・注文住宅・建売住宅がそれぞれどのような人に向いているのかを解説します。

自由設計が向いている人

自由設計に向いている人は、以下のとおりです。

コストは抑えつつ、間取りにはしっかりこだわりたい方
建売住宅では希望に合う間取りが見つからなかった方
完全な注文住宅ほど細部までの自由度は求めていない方
自分たちの暮らし方に合わせて、ある程度カスタマイズしたい方
家づくりにあまり時間をかけられない方
打ち合わせの回数をできるだけ少なくしたい方

建売住宅では少し物足りず、一方で注文住宅ほどの予算や時間はかけられないという場合、自由設計はまさに中間的でちょうどよい選択肢といえます。

注文住宅が向いている人

注文住宅に向いている人は、以下のとおりです。

間取りだけでなく、設備や素材、デザインまで細かくこだわりたい方
時間や手間をかけてでも、理想の住まいを一から形にしたい方
信頼できる特定の住宅会社や工務店に依頼したい方
既製プランでは満足できず、オリジナリティのある住まいを求めている方
家づくりの打ち合わせや検討プロセスそのものも大切にしたい方

家づくりのすべての工程に関わりながら、自分たちが納得できる住まいを目指したい方にとって、注文住宅は最も満足度の高い選択肢といえるでしょう。

建売住宅が向いている人

建売住宅に向いている人は、以下のとおりです。

できるだけ予算を抑えて住宅を購入したい方
入居時期が決まっており、早く住み始めたい方
完成した建物を実際に見てから購入を判断したい方
間取りや設備に強いこだわりがなく、一定の暮らしやすさがあれば十分な方
家づくりの打ち合わせや検討に多くの時間をかけられない方

完成した住宅を自分の目で確認したうえで購入できる安心感は、建売住宅ならではの魅力です。暮らしを具体的にイメージしやすく、購入後のギャップも少なくなるでしょう。

自由設計で家を建てる際の施工業者の選び方

自由設計が自分たちに向いていると感じた場合、次に重要になるのが施工業者の選び方です。自由設計では施工会社があらかじめ決まっていることが多いので、施工業者が自分たちの要望をどこまで叶えてくれるかを見極めることが大切です。

ここでは、確認しておきたい3つのポイントを紹介します。

自由に決められる範囲と内容を確認する

前述のとおり、自由設計でどこまで決められるのかは、会社によって大きく異なります。間取りだけでなく、壁紙の色やコンセントの位置など、どの範囲を変更できるのかを事前に確認しておきましょう。

さらに、着工後に変更できる項目があるかどうかも重要なポイントです。細かな仕様は、住み始めてからの使い勝手にそのまま影響します。契約前にしっかり確認しておくことで、後悔のない家づくりにつながります。

アフターサービスと保証内容を確認する

住宅は建てて終わりではなく、その後何十年にもわたって暮らしていく大切な場所ですので、建築後のアフターサービスやサポート体制を重視することが欠かせません。

契約前には、保証期間や保証内容はもちろん、定期点検の頻度や費用、万が一のトラブルが起きた際の対応体制までしっかり確認しておきましょう。

また、長期優良住宅に対応しているかどうかや、将来のメンテナンスを見据えたサポートプログラムが用意されているかも、長い目で見た安心につながります。

複数の会社を比較する

建築条件付き土地であっても、複数の会社を比較することで、自分たちに合った条件が見えてくることがあります。ひとつの選択肢だけで判断せず、視野を広げて検討することが大切です。

施工事例を見比べたり、標準仕様や性能の違いを確認したりすると、住宅会社ごとの強みや特徴がわかりやすくなります。また、気になる土地がある場合は、その土地に指定されている住宅会社のデザイン性や住宅性能、アフターサービスまで調べておくと安心です。

まとめ

自由設計は、注文住宅と建売住宅の中間に位置する住まいづくりです。コストを抑えながら間取りをカスタマイズできる点が魅力ですが、実際にどこまで自由にできるかは会社によって大きく異なります。

後悔のない家づくりを進めるには、間取りや仕様の自由度・追加費用が発生する条件・アフターサービスや保証内容などを、契約前にしっかり確認しておきましょう。

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