注文住宅の土地探しのポイントは？必要な準備や完成までの流れを解説

注文住宅を建てるには、土地探しから始めなければなりません。しかし、正しい土地探しの方法を知らない場合、理想の土地を見つけるのは難しく、挫折してしまう場合も多いでしょう。

この記事では、注文住宅の土地探しに必要な準備事項について紹介します。土地探しから注文住宅が完成するまでの流れや、土地探しの用語についても解説しています。後悔しない土地探しや理想の注文住宅を建てたい方は、ぜひ参考にしてください。

注文住宅の土地探しに必要な準備は？

注文住宅の土地探しを始めるにあたって、事前に準備すべきことがいくつかあります。土地探しを無計画にスタートしてしまうと、さまざまな土地が気になってしまい、結果的に長引いてしまうケースがあります。

事前に準備しておくことは「優先順位を決める」「エリア・予算を決める」「土地の特性を確認する」の3つがあります。

ひとつずつ詳しく解説しますので、スムーズな土地探しの参考にしてください。

優先順位を決める

　
まずは、注文住宅を建てる土地の希望条件を考えましょう。どんな場所に住みたいかを家族で話し合うことからスタートします。土地や周りの環境、ライフスタイルなど、希望する暮らし方ができるのは、どのような場所かをしっかりと話し合いましょう。

住みたい場所の希望条件の例は「通勤通学に便利で、最寄り駅から徒歩10分圏内」「日当たりがよい」「自然が多い」「公園・学校が多く、子育て環境が整っている」「土地面積は60坪以上」「大通りに面していない」「暮らしやすい街として人気がある」などがあります。

どんな土地がよいのか希望の条件がわからないときは、将来的にどんなライフスタイルを実現したいのかを思い描いてみるとよいでしょう。

また、希望する条件をすべて網羅した土地は、必ずしも見つかるとは限りません。希望条件をピックアップしたら、優先順位を決めていきましょう。

すべての希望を叶えようとすると理想が高くなりすぎてしまい、満足のいく土地に出会える確率が下がってしまいます。妥協できる・できない条件を見極めて、優先順位をつけていくことが大切です。

エリア・予算を決める

土地探しで重要なのは、エリアと予算の2つです。どのエリアに注文住宅を建てるのか、その予算はどれぐらいなのかをきちんと決めることが大切です。最初に予算を決めておくことで、土地探しを迷いなくスムーズに進められます。

エリアを決めるポイントは、通勤通学の利便性が高いエリアをいくつか選び、複数の候補を出すことです。

予算は、土地購入にかかる費用だけではなく、建築費用や諸経費も含めて考える必要があります。注文住宅の購入資金は、土地の購入費用+建築費用+その他諸経費で算出します。

住宅金融支援機構「2021年度フラット35利用者調査」によると、土地付き注文住宅の総資金平均は、全国平均：4,455万円、首都圏：5,133万円、近畿圏4,658万円、東海圏4,379万円、その他地域：3,980万円となっています。

こちらの金額を参考に、希望するエリアと設定した予算が合っているかを確認しましょう。もし合っていない場合は、予算を見直したり、エリア選定をやり直したりしてみることをおすすめします。

出典元：住宅金融支援機構「2021年度フラット35利用者調査」

土地の特性を確認する

エリアが決まったら、土地の特性について把握しておきましょう。住宅を建てるのに向いている土地であるか、周辺の環境はどうか、水害や土砂崩れなど自然災害の心配はないか、などを総合的に調査するのがおすすめです。

自然災害のリスクは、その土地のハザードマップを調べておくと安心できます。工場があった場所などは土壌汚染の恐れもありますので、事前に調査しておく必要があるでしょう。

また、更地の土地だけでなく、建物が建った状態で販売されている「古家つき」の土地もあります。古家がついた土地のメリットは、建物の日当たりや建物の配置、庭の広さなど、理想とする家づくりのイメージがしやすいことです。

また、リフォームやリノベーションすることで古家に住むことが可能であれば、建築費用を安く抑えられることも大きなメリットとなるでしょう。

ただし、古家は耐震性に問題がある場合もあり、建物を解体して立て直しが必要になるケースもあります。その場合は、解体費用が建築費用に上乗せされてしまうので、予算オーバーになる可能性がある点には注意しておく必要があるでしょう。

辰巳住宅では、福岡エリア・北九州エリア・筑豊エリアを中心に家づくりをしております。宅地・分譲団地マップを公開しておりますので、ぜひ一度ご覧ください。

土地探し後から住宅が完成するまでの流れ

ここからは、土地探しから住宅が完成するまでの流れを見ていきましょう。

住宅ローン事前審査にかける

　
まずは、住宅ローンの事前審査を行いましょう。住宅ローンは銀行やローン会社など、さまざまな借入先があります。借入先ごとの返済条件や金利などをきちんと確認する必要があります。

また、住宅ローンの事前審査は必ず通るわけではありませんので、審査に落ちてしまった場合の対処法を考えておく必要があります。審査が通らなかったときは、原因を調査し、適切に改善することで審査が通る場合があります。

事前審査に通らないと本審査に進められないので、土地やハウスメーカーが決まったタイミングで、早めに事前審査に申し込んでおくとよいでしょう。

住宅の設計を行う

土地探しと並行しながら、ハウスメーカーとともに住宅の設計を進めましょう。注文住宅を建てる土地に合った間取りや設備などを考えます。

家のデザインや間取りを考えるのは楽しく、さまざまなものを取り入れたくなりますが、詰め込みすぎると予算オーバーになる可能性があります。土地費用も踏まえて予算を考慮し、予算オーバーしないよう気をつけながら理想の住宅を考えていきましょう。

見積もり・契約をする

　
間取りや設備などが決まったら、見積もりの作成を依頼し、本契約を結びましょう。本契約が済むと、建築確認申請書類を自治体や検査機関へ提出する流れとなります。申請書類はハウスメーカーが提出してくれる場合が多いです。

申請後に間取りや仕様などを変更すると、再度申請する必要が出てきます。申請手続きにはコストが発生するので、費用が高くなる点には注意が必要です。

間取りや仕様などを慎重に検討し、変更がない状態にしてから申請書類を提出するようにしましょう。

住宅ローンを申し込む

契約が成立すると、土地や建物の代金が決定します。契約することでどれほどの借り入れが必要かがわかるので、契約後に住宅ローンの申し込みを行う流れとなります。

住宅ローンの審査にかかる期間は、事前調査は1週間ほど、本審査では2週間ほどが必要です。繁忙期は2週間以上かかる場合があるので、余裕をもって審査に申し込むとよいでしょう。

建物の代金は、資材の価格が変動することで建築中にも変わるケースがあります。変動する部分も考慮したローンを組んでおくことをおすすめします。

着工の開始

住宅ローンの申請が通り、建築確認申請が許可されたら着工開始です。着工後は間取りなどの変更は難しいので、着工前に内装・外装のすべてをきちんと決めておく必要があります。

建築中に気になる部分が出てきた場合は、ハウスメーカー担当者に連絡し、修正可能かどうかを相談するようにしましょう。

着工から竣工までは3〜6か月ほどかかります。建築中は振動や騒音が発生し近隣に迷惑をかける場合がありますので、近隣住民への挨拶はしておきましょう。

土地探しで知っておくと役に立つ用語は？

ここからは、土地探しのときに知っておくとよい用語について詳しく解説します。

建ぺい率

建ぺい率とは、建物を建てる敷地面積に対して、建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合のことをいいます。建ぺい率は、建築面積÷敷地面積×100で計算します。

防災や風通し、日当たりの確保などを理由に、建ぺい率は土地ごとに上限が定められています。

土地面積いっぱいに建物を建築したいと考えた場合でも、建ぺい率を超えて建築することはできません。建ぺい率に上限を定めることで、必然的にゆとりがある建築になるよう誘導することが目的です。

容積率

容積率とは、敷地面積のなかにどれぐらいの延べ床面積があるのかを表した数字です。延べ床面積とは、それぞれのフロアの床面積を合計したものをさします。

容積率は、延床面積÷敷地面積×100で計算します。階数が増えると延べ床面積も増えるところがポイントです。

3階・4階と階数を増やしたいと考えた場合でも、容積率には上限が定められているので、高い建物は建てられないよう調整されています。容積率に上限があることで階数を制限し、建物が高くなりすぎず周辺の住宅や建物にきちんと日が当たるようにしています。

用途地域

用途地域とは、市街地を計画的に形成することを目的に、用途ごとに分けられた13の地域のことをいいます。13地域に分類されている理由は、地域ごとに建築物の種類や大きさを制限することで、住み心地を統一することが目的です。

住宅は工業専用地域以外であれば建築可能なので、さまざまな土地に建てられます。しかし、周辺に商業施設などが立ち並んでいると、騒音や治安悪化の問題が発生する可能性があります。

注文住宅を建てようとする土地が建築可能な用途地域であるか、また、住み心地などの周辺環境も考慮し、生活しやすいかどうかをきちんと確認しておくとよいでしょう。

建築条件付き

建築条件付きの土地とは、建物の建築条件をつけて契約する土地のことをいいます。建築条件とは、候補にあげられる土地に家を建築する場合、決められた施工会社に建築依頼し契約を結ぶことです。

施工会社と一定期間（3か月ほどが多い）で契約を結び、土地の売買契約をしてから3か月以内に設計・請負契約を締結する必要がある土地を、建築条件付きの土地と呼んでいます。　

セットバック

セットバックとは、道路などから一定の距離をあけて建物を建てることをいいます。行政は道路の幅を4m確保したいと考えていますが、昔の基準のままの道路も多数あります。

消防車が通れる道幅を確保することなどが理由ですが、狭い道路をすぐに広くすることはできません。ですので「いずれ建て替えるときに、土地をセットバック（後退）して建ててほしい」と依頼する形となります。

このように、道路の幅4mを確保できていない道路に面しているケースなどでセットバックが行われます。

土地探しのポイント

土地探しが長引かないようにするには、土地探しのポイントを押さえておく必要があります。ここからは、注文住宅の土地探しに大切なポイントを7つ紹介します。

理想の暮らしを考える

　
まずは、理想の暮らしを考え、具体的にイメージしてみましょう。住みたい間取りや生活環境などをしっかりと決めずに土地探しをすると、希望どおりの土地は見つけにくくなります。

土地探しは、その土地に家を建て、理想のライフスタイルを実現することがゴールです。ですので、長い期間住むことになる家での理想の暮らしを具体的に考えることが大切です。

子どもがいる家庭なら、学校や公園が近かったり、静かで治安のいい環境だったりを考慮します。10年後や20年後の暮らしを想像し、住みやすい環境であるかを1番に考えると土地探しはうまくいくでしょう。

実際に現地を確認する

建築候補地が決まったら、実際に現地へ足を運んで土地の周辺環境などを確認しましょう。実際に現地へ行ってみると、物件情報には掲載されていないこと（日当たり・騒音・道路の幅など）を把握できます。

実際に住むことを想定しながら確認すると、さまざまな問題点が見えてくる可能性があります。また、治安などの安全面を把握することも大切です。時間帯や曜日を変えたり、雨の日に訪れたりなど、まめに現地の様子を調査するとよいでしょう。

災害時のリスクを調べる

土地を探す際には、災害リスクについて調べる必要があります。災害が多く起きている土地だと建物が壊れる可能性が高くなり、安心安全な暮らしが送れなくなってしまいます。

過去の災害について調べるには、各自治体のホームページに掲載されているハザードマップを確認するとよいでしょう。ハザードマップは、自然災害を予測し、被害の範囲を色分けした地図のことです。

耐震性能が高い注文住宅を建てても、土台となる土地が危険では、台風や地震などで倒壊してしまう恐れが高くなります。安心な土地であるかはとても重要なので、必ず土地探しと同時に災害時リスクをチェックしておきましょう。


建物の耐震性能を評価する指標として一般的に用いられるのが「耐震等級」です。こちらの記事では、耐震等級について解説しています。種類や基準の違いも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。

土地の方角・形状を考える

土地の方角や形状も考慮した土地選びをしましょう。南向きや東向きの土地は日当たりが良好なので人気がありますが、坪単価が高い傾向にあります。北向きは選ぶ人が少ないので、比較的安く買える場合が多数です。

形状は、住宅設計がしやすく建築も比較的容易な四角形の土地が人気といえます。台形や三角形などの特殊な形状の土地は、住宅の形と土地が合わないケースがあり、理想の家づくりが難しい場合も考えられます。

法規制を確認する

土地を買って住宅を建てる場合、都市計画法や建築基準法などの法規制がかけられます。購入した土地が法規制によって厳しい制限がある場合、希望の家づくりができないケースもあるので注意が必要です。

土地の法規制には、前述した建ぺい率、容積率、用途地域などさまざまな項目があります。法規制について具体的に把握したい場合、その土地がある市町村役場のホームページで調べられますので、必ず事前にチェックしておいてください。

地盤調査をする

建物を建てても安全かどうかを調べる「地盤調査」を行いましょう。地盤調査は土地の強度を調査するもので、建物を安全に建てられる土地であるかを調べます。

地盤調査は必ずしも必要ではありませんが、もし地盤が脆弱であった場合、地盤整備にコストがかかることになります。売主の許可があれば調べられるので、可能であれば土地購入前に地盤調査を行うようにしましょう。

こだわりすぎない

100％理想通りの土地に出会うのは、現実的に厳しいと言わざるを得ません。しかし、完璧は難しくても、必ず実現させたい希望をいくつか決めておき、妥協できるポイントも考えておくことで、理想に近い土地を見つけられます。

妥協ポイントを受け入れて購入するのも、理想に近い土地を手に入れられるポイントです。こだわりすぎないことがいい結果に結びつくこともあります。

「最初の土地が一番よかった」など、迷いが生じることになるので「これは絶対に妥協できない」という部分以外は柔軟に取捨選択できるよう、条件をまとめておくのがおすすめです。

まとめ

後悔しない家づくりは、土地探しからしっかりと進めていきましょう。理想の土地を見つけるには、事前準備と土地探しのポイントを押さえておくことが大切です。

地盤や自然災害リスク、将来のメンテナンスコストなどを考慮し、家族が安心して暮らせる土地を見つけましょう。

理想の土地を探して理想の注文住宅を建てたい方は、ぜひ辰巳住宅にお任せください。辰巳住宅では、営業スタッフと設計士が最初から担当することで、土地の調査やご提案、資金計画など住まいづくり全般をサポートいたします。

福岡エリア・北九州エリア・筑豊エリアを中心に家づくりをご希望の方は、お気軽にお電話にてご相談ください。

【ジャンル別】人気コラム記事